遗憾！重庆江北嘴的“坑”

城市的“坑”。

在寸土寸金的重庆江北嘴，正看洪崖洞的位置，有一个深坑。

这个深坑俨然已成为区域的“烙印”，不论是在大桥上，或是后边的办公楼上，一目了然。

事实上，这背后是一个“命途多舛”的城市地标项目。

它的第一个主人，名叫重庆越洋广场。早在在2006年，重庆越洋房地产开发有限公司以6.2亿的成交价拿下，然后？就没有然后了。

直到2017年，它迎来了第二个主人。世茂集团入股重庆越洋广场，项目名称改为了世茂城市之门。

2020年，世茂城市之门营销中心开放，正式对外销售。

然而，从2021年下半年开始，房地产行情急转向。

之后，项目又停工了…

直到今年，这个地标建筑被摆上了拍卖货架。

贴地价甩卖。

公开消息显示：城市之门的评估价为29.9亿元，但起拍价比评估价低了很多。

第一次拍卖，是在今年4月29日，起拍价20.9亿。7738次围观，0人报名，结果流拍了。

第二次拍卖，是在今年6月13日，起拍价下调至16.74亿。2639次围观，0人报名，流拍+1。

第三次拍卖，是在今年9月8日，起拍价依然是16.74亿。8330次围观，0人报名，流拍+2。

我注意到，此次拍卖，主要包括整体拍卖的江北城B19-3、B19-4、B20-1号地块及（城市之门）项目在建房地产。

具体来看，建起了T1和T2两栋楼，T1建了27层（地上20层+地下7层），T2幢已建至地上第17层。

其他楼栋T3、T4和T5都只是挖了地坑，已建设的建筑面积大约有14.5万平米，而拍卖的三宗土地，土地使用权面积为3.47万平米，约为52亩。

值得注意的是，此次拍卖，已销售的339套房屋不在拍卖之列，不过竞得者需要负责建好交付。

再说到拍卖，

区别于佳程广场，中迪广场，它们都是纯商业+商务+体量大，而且偏区域配套型的定位。

从项目的影响+辐射层面来看，城市之门无疑要好很多：核心地段（江北嘴）+绝佳视野（洪崖洞）。

不过，问题来了：这样的优质项目为何会遭遇连续流拍？

我将这个问题抛给了文房机构总经理张渊。

在他看来，有几个关键点值得关注：

1、隐形成本。

项目是否有隐形债务问题，比如，总包及合作方欠款，政府欠费等不得得知，这是很核心的问题。

2、市场层面。

项目为纯商业，纯商业的修建成本一个平米都要5000～6000元。

当下，塔楼商业在重庆卖不起价，整体来看，公寓估计单价卖10000元多都比较难。

项目所在位置，朝江的可能单价能卖到14000～16000元。但是朝后面的，单价卖到10000元就有不小压力。

如果是用作办公，根据数据统计显示，目前，重庆现存商务产品整体平均空置率达到30%。

商务产品高企的空置率，是不得不面临的问题。

最好的方式是，可能就是调整土地性质。建议这个项目改成住宅 ，售价应该平均能到2.5—3万每平米，这就算得过来账，就有人接手了。

可以说，一举多得。

遗留问题，在解决。

除了城市之门，还有重庆环球欢乐世界项目，江北嘴国际金融中心项目。

我先说，重庆环球欢乐世界项目。

这个项目最初的规划是，集高端公寓+品牌酒店+购物商场+餐饮会所+商务会展+文化演艺+主题游乐+观景平台，于一体的“滨江城市文化综合体”。

一看这个功能配置，就是“巨无霸”项目。

其中代表性的“环球塔”，也曾被誉为重庆的“东方明珠”。

然而，在2019年10月停工了。背后的核心原因，也是开发企业资金链断裂。

最终，在2023年11月，迎来了转机。

重庆国资背景的渝开发控股子公司重庆渝加颐置地有限公司，通过破产拍卖以7.97亿元底价成功竞得该项目。

目前，国资接手为解决这一“城市伤疤”带来了希望，但后续开发建设仍需时日。

另一个，就是知名的江北嘴国际金融中心项目，也是“西部第一高楼”。

按照规划，这个项目要建设4幢超高层，主塔规划高470米，112层，当属“西部第一高楼”。

但是，由于开发商华城富丽资金链断裂，负债超过20亿元，项目在2017年前后陷入烂尾状态。

2017年5月，项目迎来了一次转机。

融创中国宣布旗下公司以21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权，并接手项目的开发操盘工作。

然而，之后融创的情况，相信大家都清楚。

于是，这座西部第一高楼又陷入了停摆状态。

目前的最新进展是什么？

我通过多方打听了解到，相关资产公司在处置，目前还在做方案阶段，没有定下来。

不过，我坚信江北嘴的未来机会点。

江北嘴CBD，被给予了厚望。

“上有江北嘴，下有陆家嘴”，这句口号深入人心。

甚至，外地投资客每次光临重庆，江北嘴的资产都是他们绕不开的“打卡”地。

江北嘴的进阶，是一部波澜壮阔的造城史：从一座古老的江城码头演变为了今天的金融高地。

2003～2006年，整体拆迁+规划设计阶段。

转机发生在2003年，重庆市政府审议通过《重庆中央商务区规划》。

其中，明确江北嘴作为商务中心区，与解放碑、弹子石共同组成重庆CBD的“铁三角”。

由此，大规模的旧城改造在这里拉开序幕。

我查询相关资料发现，累计搬迁约27400户居民。

2007～2012年，基础设施+文化建设阶段 。

这个阶段，市政基础+文化设施在江北嘴落地，陆续建成了重庆大剧院、重庆科技馆、中央公园等。

江北嘴，初见雏形。

2013～2020年，产业“填空题”。

这个阶段，金融产业集聚、金融机构密集入驻区域，商务楼宇陆续建成。

江北嘴的商务气息，渐浓。

2020年至今 ，金融高地。

这个阶段，江北嘴“西部金融核心”地位确立。

它成为创投圈+金融圈最集中的地方，真正的“寸土寸金”。

我又详细梳理了江北嘴的核心价值。

到2027年，江北嘴区域以上金融机构总部数量达到100家，金融业增加值300亿元以上。

金融机构本外币存贷款余额达到2万亿元，其中实体经济绿色贷款余额达到2500亿元，年均增速10%以上。

这是一个什么概念？

江北嘴的面积是5000000平方米。

相当于，每平米金融业（生产性）增加值都会产出6000元！

相当于，每平米金融机构本外币存贷款余额都会产出40万元！

由此可见，江北嘴未来的价值爆发拥有坚实的支撑，潜力巨大。

比如，2025年出让的一宗居住用地起拍楼面价已达9700元/㎡，预计住宅价格有望站上2.6万/㎡的高度。

江北嘴

重庆打造“西部金融中心”的核心承载区，并全部纳入重庆自贸试验区范围内。

这样国家战略背书的定位，为它的持续发展提供了强大动力。

正如之前提到的，

“上有江北嘴，下有陆家嘴”的格局正在形成。

相信这座“城市之门”，未来会打开那一扇门。